В 2022 году рынок недвижимости в России столкнулся с серьезными испытаниями. После резкого повышения ключевой ставки (до 20%) в феврале спрос на жилье снизился. Но в течение трех следующих месяцев Центробанк последовательно уменьшал ставку, и уже к концу мая она достигла уровня 11%.
Как это повлияло на спрос в Пензе, как сегодня развивается местный рынок недвижимости, какие программы делают жилье доступным для населения и чего стоит ожидать в ближайшем будущем, рассказали руководитель Абсолют Банка в Пензе Дмитрий Стулков, управляющий офисом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Илья Подложёнов и директор по маркетингу и продвижению ГК «Территория жизни» Микаил Намазов.
- Центробанк снизил ключевую ставку с 20% до 17%, затем до 14%, а потом и до 11% годовых. Ощущается ли «разморозка» ипотечного рынка?
Дмитрий Стулков:
- Снижение Центробанком ключевой ставки влияет в первую очередь на ставки по стандартным ипотечным программам. Да, многие банки после снижения ключевой уменьшили размер ставок по жилищным кредитам без господдержки. В Абсолют Банке минимальная ставка по стандартным программам жилищного кредитования 13,84%. Мы видим увеличение спроса: количество заявок уже выросло на 20%.
Тем не менее пензенцы не спешат переключаться с первичного рынка недвижимости на вторичный. Прежде всего потому, что квартиру в новостройке можно купить по госпрограммам, а ставки там существенно ниже, соответственно и финансовая нагрузка в виде ежемесячного ипотечного платежа тоже меньше.
Если в начале года, в январе-феврале, более 90% сделок приходились на готовые квартиры, то в марте уже каждая четвертая сделка совершалась с новостройками. В апреле-мае доля ипотеки на квартиры в строящихся домах достигла рекордных 88%, а доля сделок со вторичкой упала до 12%. Мы прогнозируем, что в ближайшие месяцы доля ипотеки на новостройки будет составлять 75-80% от общего числа, если не произойдет дальнейшего существенного снижения ключевой ставки.
Микаил Намазов:
- В конце мая ставка ЦБ РФ была снижена до 11%. Эксперты рынка говорят о том, что снижение ключевой ставки оживляет рынок вторичного жилья. И сейчас многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий - продаже вторичного жилья и покупке квартиры в новостройке. Продав имеющееся жилье, покупатель может внести первоначальный взнос на покупку нового, а для полной оплаты можно оформить рассрочку или ипотеку. Поэтому мы ожидаем увеличения количества сделок с ипотекой на новостройки.
Дмитрий Стулков:
- Со стороны банков никаких ужесточений требований к заемщикам не было. Другое дело, что ставки по стандартным программам ипотеки действительно выросли. Чем выше ставка по жилищному кредиту, тем больше размер ежемесячного платежа. При этом уровень доходов у пензенских заемщиков по сравнению с прошлым годом не изменился. Он по-прежнему составляет 50-70 тысяч рублей в месяц. Оптимально, чтобы ежемесячный ипотечный платеж не превышал 40% от дохода, иначе будет сложно сохранить привычный уровень жизни и не выйти на просрочку. Это первый ограничитель. Второй - рост цен на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра в пензенских новостройках за год увеличилась с 65 тысяч рублей до 82 тысяч рублей, в готовых квартирах - с 59 тысяч рублей до 76 тысяч рублей.
Илья Подложёнов:
- Конечно же, ипотечный рынок не мог не отреагировать на изменения в финансовом секторе: условия одобрения кредитов в какой-то период менялись, ожидаемо появлялись более строгие рамки требований. Однако рынок довольно быстро вернулся к комфортным для клиентов условиям. В целом сейчас наибольшей популярностью пользуются именно госпрограммы, поскольку процентная ставка по ним наиболее комфортная и лимит кредитования выше.
Микаил Намазов:
- Если у заемщика есть подтвержденный официальный доход, получить одобрение банка на выдачу ипотеки несложно. Одним из ключевых факторов, влияющих на доступность кредита, сейчас является субсидирование процентной ставки. Как это работает? Застройщик компенсирует часть процентов и в итоге при оформлении ипотеки покупатель получает низкую ставку и комфортный ежемесячный платеж. Поэтому покупка квартир от ГК «Территория жизни» по субсидированной ипотеке в настоящий момент очень востребована.
- Какой сейчас средний чек по ипотеке и средний размер первоначального взноса?
Дмитрий Стулков:
- Средний чек по стандартным ипотечным программам в Пензе в конце апреля - начале мая составляет 2,6 млн рублей. По госпрограмме «Семейная ипотека» - 3,2 млн рублей.
Средний размер первоначального взноса по семейной ипотеке практически не изменился по сравнению с началом года - 28% от стоимости квартиры. Зато в случае с ипотекой по стандартным программам он достиг небывалой ранее величины в 57% от стоимости объекта недвижимости. Причина - в условиях экономической нестабильности многие пензенцы решили конвертировать накопления в недвижимость, чтобы либо улучшить свои жилищные условия, либо купить квартиру детям. Инвестиционных сделок не было: рынок аренды в Пензе, как и в целом по стране, «просел».
Мы ожидаем, что в случае дальнейшего снижения ставок по стандартным ипотечным программам размер среднего первоначального взноса по ним постепенно тоже будет снижаться - до 28-35% от стоимости квартир.
Отмечу, что более 90% наших заемщиков, имеющих право на материнский капитал, используют его в качестве части первоначального взноса. Причем не только по стандартным программам жилищного кредитования, но и по госпрограммам, при покупке квартиры в новостройке. Абсолют Банк, один из немногих в регионе, предоставляет такую возможность своим клиентам.
- Какие ипотечные программы сегодня наиболее востребованы в регионе, какие по ним действуют ставки?
Дмитрий Стулков:
- На первом месте по востребованности в Пензенской области госпрограмма «Семейная ипотека». Она доступна всем, у кого родился хотя бы один ребенок после 1 января 2018 года. Ставка по ней - 5,99% годовых на весь срок, то есть до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса - 15% от стоимости квартиры (в Абсолют Банке часть можно оплатить маткапиталом). Максимальная сумма кредита в Пензе - 6 млн рублей, при покупке жилья в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях - 12 млн рублей.
На втором месте - стандартная программа ипотеки на вторичное жилье. Ставка по ней в Абсолют Банке - от 13,84% годовых, максимальный срок - до 30 лет, минимальный размер первоначального взноса - от 10% стоимости жилья.
Набирает популярность «Госпрограмма 2020-2022» с новой льготной ставкой 9% годовых. Абсолют запустил ее в конце апреля. Оформить кредит можно на покупку недвижимости в новостройке. Первоначальный взнос - от 15%. Возможна частичная оплата за счет средств материнского капитала, но в этом случае размер собственных средств должен составлять не менее 10% от стоимости объекта. Максимальная сумма кредита в Пензе - 6 млн рублей, при покупке жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 12 млн рублей. Госпрограмма доступна как наемным сотрудникам, так и собственникам бизнеса, а также гражданам со статусом самозанятого.
Также Абсолют Банк в Пензе работает с новой госпрограммой для IT-специалистов по ставке 5% годовых на весь срок. По ней можно купить квартиру на первичном рынке. Максимальная сумма кредита для Пензы - 9 млн рублей, для городов-миллионников - 18 млн рублей. Минимальный размер первоначального взноса - 15% от стоимости квартиры. Мы уже получили более 20 заявок от потенциальных заемщиков по этой программе.
Илья Подложёнов:
- Банк «Уралсиб» работает по различным программам ипотеки, в том числе с господдержкой. Клиенты банка могут приобрести квартиру или таунхаус в строящемся или готовом доме. Основной пул застройщиков в Пензе предоставляет объекты в многоквартирных многоэтажных домах. Наиболее частый предмет интереса клиентов - это однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Сейчас мы в целом наблюдаем тенденцию к снижению процентных ставок. На 30 мая «УРАЛСИБ» уже понизил средние ставки по основным программам. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рамках собственных программ у нас начинается от уровня 12,49% годовых. Ставка по программе ипотечного кредитования с господдержкой для семей с детьми («Семейная ипотека») осталась на уровне 5,69% годовых. Кредиты в рамках программы «Ипотека с господдержкой» предоставляются по действующей ставке 8,69% годовых.
Средний чек по кредиту ипотечному в Самарской области сейчас составляет 4-5 млн рублей, в Пензе средний уровень по заявке в нашем офисе не превышал 3 млн рублей.
Микаил Намазов:
- Для молодых семей у застройщика ГК «Территория жизни» действует программа субсидирования семейной ипотеки по ставке от 2%. Для таких семей отлично подходят просторные двух- и трехкомнатные квартиры в 15-х строениях уже с готовой отделкой, которые находятся рядом с современной пешеходной аллеей и паркингом. Дома сданы.
Можно приобрести квартиру большей площади с комфортным платежом по ипотеке в рамках льготных условий ипотечного кредитования.
Сейчас при покупке квартиры также рекомендуется использование действующих программ поддержки. Это материнский капитал, жилищные сертификаты для молодых семей и сертификаты по программе «Социальная поддержка граждан в Пензенской области». Они помогут с еще большей выгодой приобрести квартиру.
Кроме того, мы рады, что в этом году в России стартовала льготная ипотека для IT-специалистов. В ее рамках наша компания может предложить большой выбор квартир как евроформата, так и с классическими планировками. Причем жилье в 15-х строениях ЖК «Арбековская застава» можно приобрести с готовой отделкой Smart Pro - и сразу после регистрации сделки получить ключи!
Параллельно продолжает работу социальная программа от группы компаний «Территория жизни», которая стартовала 22 апреля. Льготными условиями и выгодами смогут воспользоваться следующие категории граждан:
- курсанты и сотрудники военных училищ, студенты и сотрудники военных кафедр, члены их семей - выгода 3%;
- сотрудники оборонных предприятий - выгода 3%;
- военнослужащие, солдаты срочной службы, сотрудники силовых структур, МЧС и правоохранительных органов, члены их семей - выгода 5%;
- для военнослужащих - участников специальной операции и членов их семей выгода на приобретение жилья составит 10%.
Для участия в программе доступны квартиры в ЖК «Лугометрия» и ЖК «Арбековская застава». Вы можете выбрать как строящееся, так и готовое жилье с отделкой и даже получить ключи сразу после регистрации сделки.
- Какие преимущества помогают крупнейшим представителям рынка недвижимости стабильно работать в текущих рыночных условиях?
Микаил Намазов:
- В условиях современной ситуации на рынке группа компаний «Территория жизни», лидер региона по объемам возводимого жилья, продолжает строительство проектов комплексного развития территорий: ЖК «Арбековская застава» и «Лугометрия».
Комплексный подход и продуманное формирование продукта дают возможность контролировать цены и предлагать покупателям оптимальные решения на выгодных условиях.
Квартиры сдаются уже с чистовой отделкой и техникой. За счет того, что у нас прямые договоры с производителями и поставщиками ведущих брендов, мы контролируем затраты на отделку и оснащение квартиры и следим за уровнем цен. Стоимость отделки и техники уже входит в стоимость квартиры, это удобно - особенно для тех, кто приобретает квартиру с использованием ипотечных средств.
«Территория жизни» активно развивает собственную производственную базу. В апреле smart-завод Betonium вошел в число системообразующих организаций Пензенской области. Наши преимущества:
- использование высокотехнологичного оборудования;
- контроль качества материалов и произведенной продукции;
- соблюдение сроков строительства;
- контроль себестоимости конечного продукта.
- Каковы перспективы программ рефинансирования?
Илья Подложёнов:
- Программы рефинансирования всегда имеют хорошие перспективы, особенно в условиях, когда ставки на рынке по продукту поступательно снижаются. Процесс этот зависит от нескольких факторов, но, если мы посмотрим на историю развития ипотечного рынка, то увидим, что программы рефинансирования обычно показывают рост в период, когда рынок становится более спокойным.
Когда идет постепенное снижение уровня ставок, меняются цены на жилье, начинаются процессы, позволяющие заемщику достаточно легко улучшить условия кредитного договора и снизить кредитную нагрузку на семейный бюджет. Соответственно, банки в этот период также выводят на рынок целый набор предложений и программ рефинансирования.