Цены на недвижимость в Пензе стабильно росли последние несколько лет, но в 2019 году был поставлен рекорд - плюс 15% с января по ноябрь. Это заставило многих серьезно задуматься о том, что откладывать покупку квартиры дальше не стоит.
Редакция ИА «ПензаИнформ» собрала самые острые вопросы читателей портала, связанные с жилищным кредитованием. На них отвечает эксперт - руководитель Абсолют Банка в Пензе Дмитрий Стулков.
- Мы с женой переехали в Пензу из Саранска, пока снимаем жилье. Мои родители постоянно говорят: «Покупайте свою квартиру, с первоначальным взносом мы поможем!» А я против ипотечного рабства. Посчитал: если покупать такую же квартиру, как та, где мы живем, то ежемесячный платеж по ипотеке будет выше аренды. Прав я или нет? Кроме того, ипотека - это надолго, а вдруг мы переедем в Нижний Новгород или в Москву? Как тогда быть с квартирой? Пока за нее кредит не выплачен, ее же потом не продать!
- На мой взгляд, аренда для вас менее выгодна, чем ипотека. С одной стороны, в Пензе средний платеж по аренде действительно меньше, чем взнос по кредиту, - 10-13 тысяч рублей в месяц против 14-16 тысяч рублей соответственно. Однако эксперты утверждают, что если арендный платеж только на 30% меньше суммы ежемесячного платежа по жилищному кредиту, то однозначно есть экономический смысл перестать пополнять кошелек посторонним людям и приобрести собственную квартиру.
К тому же у вас есть поддержка родителей и не потребуется копить на первоначальный взнос. Дополнительно снизить финансовую нагрузку вам помогут налоговый и ипотечный вычеты, максимальные выплаты по ним - 260 тысяч и 390 тысяч рублей.
Собственное жилье - это совершенно другой уровень комфорта. Не придется согласовывать с хозяевами ремонт, не надо бояться, что однажды они найдут более платежеспособных арендаторов или вовсе захотят продать квартиру для улучшения собственных жилищных условий.
Что касается отсутствия социальной мобильности и невозможности переезда из-за ипотеки, то это не так. Сейчас можно продавать залоговое имущество до полной выплаты кредита. Более того, вполне реально оформить «ипотеку на ипотеку» - такая программа есть у нас в банке, она пользуется высоким спросом.
- Недавно прочитал, что Пенза входит в топ-3 городов страны с наибольшей частотой личных банкротств. И вот как после этого думать об ипотеке? Как определить, окажется финансовая ноша посильной конкретно для меня или нет?
- Вопрос о том, какую часть доходов разумно тратить на ипотеку, очень правильный. Многолетний опыт показывает, что чем меньше доля ипотеки в ежемесячных расходах, тем лучше. Оптимально, если она не превышает 30% от ежемесячных поступлений.
Некоторые банки одобряют заем даже в тех случаях, когда ежемесячный платеж превышает 50%, а то и 70% от ежемесячного дохода. Но как раз такие варианты связаны с огромным риском прежде всего для самого заемщика, а также с ухудшением качества его жизни. Если ваши траты на ипотеку могут превысить 30% от заработка, то разумнее поискать другой объект недвижимости, более приемлемый по цене.
Кроме того, советую оформлять ипотеку на максимально возможный срок - например, не на 10, а на 20 или даже 25 лет. Помните: чем меньше срок ипотеки, тем меньше полная переплата, но тем больше ежемесячный платеж и выше финансовая нагрузка.
При длинном сроке у вас будет возможность финансового маневра. Если все хорошо, то вы постоянно совершаете частичное досрочное погашение, тем самым уменьшаете общую переплату. Если же расходы увеличились - например, родился ребенок, пришлось сменить работу или вдруг потребовалось дорогостоящее лечение, - вы возвращаетесь к ранее утвержденному, более легкому графику платежей.
- У нас год назад родился второй ребенок. Решили воспользоваться госпрограммой. Но в двух крупных банках нам в ипотеке отказали. Причина: нельзя, чтобы первоначальным взносом был материнский капитал, это не наши собственные средства. А собственных средств у нас еле-еле набирается 200 тысяч рублей. Получается, что возможность воспользоваться госпрограммой пройдет мимо нас?
- Действительно, большинство банков не принимает материнский капитал в качестве части первоначального взноса. Однако мы идем навстречу заемщикам. У нас материнский капитал можно заложить в первоначальный взнос при покупке квартиры как по стандартным программам со ставкой от 8,74% годовых, так и по госпрограмме «Детская ипотека». По госпрограмме, кстати, мы дополнительно снизили ставку с «обязательных государственных» 6% годовых до 4,99% годовых. И эта разница дает существенную экономию как на полной переплате, так и на размере ежемесячного платежа.
Если у вас есть около 200 тысяч рублей собственных средств, то вы можете рассматривать для покупки квартиры стоимостью до 2 млн рублей. В этом случае сумма кредита составит 1 млн 347 тысяч рублей. Если вы оформите его на 20 лет (это сейчас средний срок, на который берут кредиты в Пензе) по ставке 4,99% годовых, то ежемесячный платеж составит 8 882 рубля.
- Год назад я пыталась оформить ипотеку. Присмотрела квартиру, внесла аванс, а дальше начался кошмар. По заявке дали ответ только через неделю! Квартиру рассматривали еще две недели, сказали, что не подходит. Нашла другую - снова пришлось ждать две недели, пока банк решит, подойдет она как залог или нет. В итоге банк дал добро, но только подходящий для меня вариант ушел к более расторопному покупателю с наличностью! Сейчас снова думаю об ипотеке, но как представлю всю эту волокиту и бюрократию… Есть ли реальная возможность как-то ускорить процесс покупки квартиры в кредит со стороны банка, возможно даже за доплату?
- Вы правы: скорость рассмотрения заявки и выхода на сделку - важнейшие моменты. В условиях роста цен на недвижимость и увеличения спроса на ипотеку из-за снижения ставок варианты, интересные по цене и качеству, уходят в первую очередь, и счет идет не то что на недели, а на дни и даже часы.
Именно поэтому подать заявку на ипотеку у нас можно без визита в банк, в режиме онлайн, прямо из офиса нашего партнера из числа риелторов или застройщиков. Причем решение вы получите всего за 15-20 минут, а не за несколько дней, и оно будет не предварительное, а окончательное. Пакет документов при этом будет минимальным - как правило, достаточно паспорта, анкеты, справки о доходах 2НДФЛ или по форме банка, копии трудовой книжки или трудового договора.
Кроме того, в Абсолют Банке до 31 декабря действует акция «Быстрая сделка». По ее условиям сделка может состояться уже на следующий день после одобрения заявки, если пакет документов готов. При этом мы существенно его уменьшили. Например, больше не надо готовить заявление о неиспользовании продавцом материнского капитала, документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, заявление об отсутствии права пользования объектом. А срок действия некоторых других документов (заявление о согласии супруга, справка об остатке средств маткапитала) увеличен.
- Хочу купить квартиру в ипотеку. У меня есть 500 тысяч первоначального взноса. Но вот какой момент тревожит: допустим, я отдаю 500 тысяч рублей продавцу, а сделка срывается! Где гарантия, что я получу от продавца свои деньги обратно? Вдруг попадется мошенник? Как мне может помочь банк в этом случае?
- Подстраховаться на случай таких неприятностей вам поможет аккредитив. Это специальная форма расчета между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. Проще говоря, гарантия от банка, что продавец получит деньги, если выполнит определенные условия.
Например, для сделок с недвижимостью это договор с отметкой о регистрации в Росреестре.
Чтобы открыть аккредитив в банке, понадобится только паспорт и договор с продавцом. Большинство наших ипотечных заемщиков используют аккредитивы, потому что это самый удобный и надежный вариант. Обычно использование аккредитива обходится в 3-5 тысяч рублей, но мы для наших ипотечных заемщиков предоставляем аккредитив совершенно бесплатно.
- Мои мама и папа несколько лет назад переехали в Краснодар, сейчас зовут меня туда же - там теплее, с работой получше, да просто «люди улыбаются чаще». Но я хочу жить отдельно, не стесняя родителей, а значит, нужна своя квартира. Без ипотеки мне ее не купить. Можно ли, находясь в Пензе, приобрести жилье в Краснодаре в кредит? Будет ли при этом ставка выше? Можно ли доверить просмотр будущего жилья моим родителям?
- Как говорится, расстояние не помеха! Дистанционная сделка с покупкой квартиры в другом городе вполне возможна. У нас она проходит без всяких осложнений - то есть по той же ставке и даже без дополнительных комиссий (у ряда банков они выливаются в существенную сумму - 7-10 тысяч рублей).
По большому счету, вы можете даже не ездить из Пензы в Краснодар ради сделки. Только когда уже встанет вопрос переезда.
- Планирую продать ту квартиру, которая есть, взять ипотеку и купить новое жилье большей площади. Но это будет не чистая продажа, а скорее обмен. Причем довольно длинная обменная цепочка получается. Насколько сложнее в этом случае получить одобрение ипотеки и провести сделку?
- В случае со вторичным жильем около 70% сделок - это именно обменные цепочки. Некоторые банки не хотят учитывать особенности таких процессов из-за их более высокой сложности, не подстраиваются под интересы продавцов и покупателей. В результате запланированные сделки нередко срываются.
Но мы за гибкие решения и против конвейерного подхода. Чистая продажа или обмен - у нас это никак не влияет на условия предоставления кредита.
Обращу внимание, что именно в случаях с обменными цепочками бывает критична скорость одобрения заявок и выхода на сделку. Так что лучше выбирать технологичный банк, тогда будет заранее понятно, что он не будет тянуть резину - даст ответ через 15-20 минут и при готовности документов одобрит сделку уже на следующий день.
- Все время говорят, что ставки по ипотеке становятся ниже. Однако когда доходит до дела, оказывается, что в рекламе банка один процент, а по факту предлагается другой, гораздо выше. Почему так и на что ориентироваться, когда выбираешь, в какой банк обращаться за ипотекой? И стоит ли ждать в ближайшее время реально низких ставок - 8% годовых, как обещал Президент?
- В среднем по рынку реальные, «работающие» ипотечные ставки держатся на одном и том же уровне - плюс-минус 0,5-1,0 пункта. Самые соблазнительные предложения чаще всего оказываются маркетинговыми уловками с множеством подводных камней. Можно подавать заявку то в один банк, то в другой в надежде, что одобрят кредит именно по минимуму, в итоге можно потратить много времени понапрасну.
Если вы собираетесь оформлять ипотеку, то мой совет - выбирайте среди топ-10 ведущих ипотечных банков. Важно, чтобы банк не только предлагал конкурентную ставку, но и не тянул с одобрением заявки и выходом на сделку. Большим плюсом будут такие опции, как подача заявки онлайн, ипотека на залоговое имущество, возможность сделок между городами без дополнительных комиссий, возможность использования материнского капитала в качестве части первоначального взноса, в том числе и по госпрограмме.
Что касается снижения ставок, то, действительно, ведущие ипотечные банки снижают ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Если в начале года средняя рыночная ставка в Пензе держалась на уровне 10,5% годовых, то сейчас она приблизилась к 9,68% годовых. В первом полугодии 2020 года можно будет ожидать снижения средних ипотечных ставок по новым кредитам до 9% годовых.
Однако, если покупка квартиры в ваших ближайших планах и накоплен первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры, то я бы не советовал выжидать. Цены на недвижимость в Пензе, как и по всей стране, растут, и этот процесс продолжится в следующем году. Разница между ставками в 0,25 и даже 0,5 пункта не сможет компенсировать финансовую нагрузку из-за роста стоимости квадратного метра. Кроме того, в условиях снижения ставок и роста цен слишком высок риск опоздать с покупкой квартиры мечты.
АКБ «Абсолют Банк» - генеральная лицензия Банка России № 2306.