В Пензе чаще стали скупать доли в квартирах. Кто-то живет в элитных домах с консьержкой. А кто-то, снимая жилье, мечтает о собственном уголке в коммунальной квартире.
ВЫГОДНО, ДОСТУПНО
«Доля в квартире - реальный вариант! - говорит риэлтор одного из пензенских агентств недвижимости Елена Матвеева. - Коронавирусная пандемия повлияла и на рынок недвижимости. Доля становится популярной в сделках. Из-за карантина у многих сократился заработок. Людям потребовались средства на другие нужды. Вот и стали выставлять доли на продажу».
Она вспомнила недавний случай: «Пожилая пара владела жильем в двух долях. Квартирой не пользовались. Захотели получить реальные доходы от собственности. Нашлись покупатели из области, два студента, которым нужно было недорогое жилье под прописку и ипотеку. Проживание недалеко от вуза. Удобно. Их родители посчитали, что это выгоднее, чем проживание на частной квартире или в общежитии. На мой взгляд, очень продуманный шаг. Такой объект - отличная возможность для инвестиции, чтобы потом взять заем в банке на выделенную долю».
О ДОЛЕ
Действительно, покупка доли в квартире - это намного проще и дешевле.
«Коммуналок мало, но во время приватизации квартир многие оформляли жилье в долевую собственность, - говорит юрист Константин Щеколдин. - Участниками процесса становились несколько лиц».
В нашем регионе сегодня более 40% квартир в долевой собственности. В основном это приватизированное жилье или квартиры в новостройках. Кроме того, доли возникают при разводах супругов или в результате наследования.
Что же такое доля? «Доля - это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности, - разъясняет Константин. - При этом важно отличать долевую собственность от совместной. Часто обращаются люди с таким вопросом: досталась доля в недвижимости, можно ли обособить свою долю, как ее продать и возможно ли это сделать без других долевых собственников. Здесь есть свои тонкости. Их обязательно нужно проверить перед покупкой! Доля должна быть выделена и «привязана» к одной из комнат - по согласию всех собственников, заверенному у нотариуса или по решению суда».
Так что при покупке доли в квартире от юридического сопровождения сделки отказываться тоже не стоит.
СОБСТВЕННИК - ЭТО ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Сейчас можно купить квартиру в складчину и стать собственником доли объекта недвижимости. Как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей? Об этом надо знать заранее. Возможно, такой вариант вам подойдет. А вдруг нет?
«Одной моей клиентке дальняя родственница предложила выкупить долю в квартире, которая перешла ей по наследству, - рассказал Щеколдин. - Смутила в первую очередь низкая стоимость. И не напрасно. Когда вместе с риелтором мы проверили чистоту сделки, то выяснилось, что в другой комнате живет агрессивный сосед, претендующий на предложенную долю. Мы рекомендовали женщине не приобретать это жилье. Зачем такие проблемы?»
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность - особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, - поясняет юрист. - Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду». Нередко выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
ПО ЗАКОНУ
У подъезда повесили объявление о срочном выкупе долей. Неужели в Пензе активизировались мошенники?
«Мошеннические действия с покупкой-продажей долей - большая редкость, - говорит Константин. - Количество владельцев долей и их качественный состав законом не ограничены. Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.
Так что если кто-то из владельцев в ходе ссоры заявит, что продаст свою долю в совместной квартире без вашего ведома, знайте: закон на вашей стороне! Обманным путем продать долю не получится!»
ОБ ОГРАНИЧЕНИЯХ И ОБЯЗАННОСТЯХ
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.).
Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность - это ограниченное пользование, - подчеркивает юрист. - Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью».
Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), решаются в суде.
Одним словом, быть владельцем доли в квартире хорошо. Но здесь много тонкостей.
Он имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников, может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка.
Однако если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
А при продаже сначала надо уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Сегодня любое жилье продается и покупается, и доли тоже, - говорит риэлтор Елена Матвеева. - У одинокой пензячки умер муж. Пожилая женщина решила продать его долю, которую она унаследовала по закону. Обратилась в наше агентство. Профессионалы помогли с оформлением сделки и подбором покупателя. Долю в квартире купили молодожены. Пенсионерка довольна».
Купить долю в квартире - желание вполне осуществимое. Главное - приобретать такое жилье по правилам. Во время сделки следует обращаться к специалистам, чтобы не нарваться на мошенников!
Ольга Дарвина
«Наша Пенза», № 49, 2 декабря 2020 г.