Эффект Долиной. Говоря о нем, граждане сейчас имеют в виду не долгую карьеру на сцене и не умение хорошо выглядеть в солидном возрасте. Здесь речь идет о странной тенденции, которая захватила рынок жилья в стране.
Как купить недвижимость и при этом не потерять ее и заплаченные деньги?
ОБМАНУТЫЕ
Истории, когда человек, поверив мошенникам, оказался без жилья, есть и в Пензенской области.
«Например, в начале этого года 61-летняя жительница Каменки под влиянием аферистов продала свою квартиру и осталась и без денег, и без жилья, - рассказывает руководитель пресс-службы УМВД России по Пензенской области полковник полиции Ольга Евдокимова. - В 2023 году 65-летняя жительница областного центра после разговора со злоумышленником по телефону, который убедил ее в том, что некто пытается оформить от ее имени доверенность на продажу квартиры, также потеряла и деньги, и недвижимость. В таких случаях всегда возбуждаются уголовные дела по признакам преступления, квалифицируемого как мошенничество, совершенное в крупном или особо крупном размере. Сотрудники органов полиции предпринимают все возможные действия по розыску и возврату денег, отданных потерпевшими мошенникам».
Но раньше юристы в таких случаях предупреждали: вернуть квартиру назад трудно, потому что тот, кто ее приобрел, как правило, добросовестный покупатель. И он не виноват в том, что один обманул, а другой обманулся.
Ситуация изменилась в этом году.
О том, как Лариса Долина сначала продала свою квартиру, поверив аферистам, а потом смогла забрать ее у нового владельца - Полины Лурье, рассказывали чуть ли не все СМИ в стране. В российской практике раньше, казалось, такое было нечастым явлением. Особенно удивило, что деньги Лурье так и не вернули. Покупательница осталась и без жилья, и без заплаченных за него миллионов.
Похоже, пример оказался заразительным.
В ноябре в Российской гильдии риелторов забили тревогу.
«Количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15–20 процентов», - процитировали экспертов РГР в «Парламентской газете». Сценарии в таких делах нередко одинаковые: пожилой человек сначала продает свое жилье, а потом идет в полицию с заявлением, что он совершил сделку, поверив преступникам. И поэтому требует вернуть квартиру обратно.
Происходит ли такое в Пензенской области?
СЛУЧАИ ЕДИНИЧНЫ
«Случаи, когда заключенные сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, расторгаются, периодически происходят. Но это единичные факты. За последнее время в нашем регионе они расторгались на добровольной основе, - отмечает руководитель Управления Росреестра по Пензенской области Оксана Романова. - И увеличения их числа мы не видим».
Правда, ситуация может поменяться.
«В моей практике не было случаев, когда продавец возвращал себе квартиру «по сценарию Долиной», - обращает внимание риелтор Анна Баронина. - Но от коллег знаю, что сейчас на рассмотрении в пензенских судах находится несколько похожих дел. Насколько я знаю, решения по ним еще не приняты».
В пресс-службе Пензенского областного суда пояснили: решения по делам, которые напоминают «схему Долиной», в Сурском крае не выносили. Пензенские судьи, похоже, не торопятся присоединяться к спорным вердиктам коллег из других регионов.
А что делать в такой ситуации покупателям?
ДОЛИНА НЕ ПОМОЖЕТ
Федеральные СМИ рассказывали: теперь граждане боятся покупать жилье на вторичном рынке и раскупают новостройки.
«Конечно, люди сейчас переживают из-за «эффекта Долиной». Покупатели интересуются, кто продавец, в каком он возрасте, какое у него состояние здоровья, - рассказывает Анна Баронина. - Чтобы обезопасить покупателя, мы в таких случаях просим продавца оформить справки в наркологическом и психоневрологическом диспансере (таким образом выясняется, является ли он дееспособным на момент сделки. - Корр.). Кроме того, внесли в договор пункт, где специально оговаривается: на момент подписания документа продавец не находился под влиянием третьих лиц. Я бы рекомендовала также проводить беседы с соседями, родственниками, чтобы полноценно владеть дополнительной информацией о продавце или покупателе. Но в целом не могу сказать, что история с Долиной как-то сильно повлияла на рынок недвижимости в Пензенской области. В том числе не могу подтвердить, что стали меньше покупать вторичное жилье».
«И увеличения продаж в новостройках мы пока не видим, - добавляет директор Ассоциации пензенских строителей, председатель Общественного совета при Минстрое Пензенской области Виктор Галкин. - Квартиры начнут покупать только тогда, когда снизится ставка по ипотеке».
В целом рынок сейчас в «подмороженном» состоянии. В 2024-м на учетно-регистрационные действия в Росреестр было подано 207 592 заявления (здесь и регистрация права, и ипотека, и кадастровый учет). А за 11 месяцев 2025-го - 172 655 заявлений. Получается, в месяц их стало в среднем на 9% меньше. И эта тенденция началась не с истории Долиной, а раньше.
Рост цен на квадратный метр в регионе почти не обгоняет инфляцию, но движение вверх продолжается. Несмотря ни на что. Стоимость квадрата на первичном рынке в среднем по региону перевалила за 102 тысячи рублей, на вторичном рынке приближается к 90 тысячам. В Пензе цены еще выше. В Сурском крае так и остаются непроданными 20 тысяч квартир в новостройках и строящихся домах. И никакой «эффект Долиной» на ситуацию не повлиял.
МНЕНИЕ
В качестве меры, которая бы защитила продавцов, сейчас предлагают в том числе ввести период «охлаждения» для операций с недвижимостью на семь дней.
«Здравое зерно здесь есть, - подводит итог юрист Ассоциации потребителей Пензенской области Станислав Яшин. - Но ведь у нас уже существует так называемое титульное страхование, которое призвано помочь получить компенсацию в случаях, если возникнут непредвиденные обстоятельства, связанные с потерей прав на недвижимость. Все ли страховые компании работают с титульным страхованием? Поверьте, что нет. Тем более в сегодняшней, далеко не простой ситуации. Если же говорить о «периоде охлаждения», то что помешает гражданам прийти в суд с иском о признании сделки с недвижимостью недействительной через обозначенную неделю? Или даже позже? Ровным счетом ничего! Так как в законе четко говорится, что срок исковой давности для таких случаев составляет от года до трех лет. Так что до тех пор, пока в законодательство РФ не будут внесены соответствующие изменения, народ наверняка уйдет в рынок недвижимости с новостройками, где таких рисков нет».
Еще одно предложение, которое сейчас обсуждают, - возложить ответственность по возврату денег в случае срыва сделки на нотариусов и государство, которые эти сделки регистрируют.
Станислав Яшин подчеркивает, что выходом из ситуации могло бы стать и введение компенсации от государства для добросовестного покупателя квадратных метров в случае потери купленной недвижимости. На это можно надеяться, ведь частная собственность, согласно статье № 35 Конституции РФ, охраняется законом.
КОММЕНТАРИЙ
Доцент кафедры «Частное и публичное право» ПГУ, кандидат юридических наук Данил Феоктистов:
- Одним из вариантов на сегодняшний день можно назвать следующий: просто подождать с приобретением квартиры для того, чтобы избежать возможной потери средств. Особенно это актуально, если острая необходимость в приобретении недвижимости отсутствует либо имеются хоть малейшие сомнения в чистоте сделки и поведении продавца. Не исключено, что практика судов в скором времени может измениться. Буквально на днях Верховный суд РФ истребовал дело известной артистки, которое, по сути, стало определенной отправной точкой в последующей череде аналогичных дел, для проверки обоснованности и законности решений нижестоящих инстанций. Исходя из правовых позиций Верховного суда РФ, в дальнейшем можно будет обсуждать модели заключения и исполнения сделок с недвижимостью, обеспечивающих интересы добросовестных сторон.
Ирина Акишина, Игорь Польских
«АиФ-Пенза», 9 декабря 2025 года
Оригинал и другие интересные статьи на сайте penza.aif.ru.