Налоговики почти не оставили возможности для сдачи квартиры «в черную». Как ФНС распознает «теневых» арендодателей и что грозит нарушителям, «Газете.Ru» объяснил эксперт по налогам и налоговым проверкам, генеральный директор компании «Шумейко и Партнеры» Дмитрий Шумейко.
За последние годы налоговая служба научилась сопоставлять данные банковских переводов и объявлений о сдаче. Также учитываются обращения соседей. По закону арендодатель может платить НДФЛ по ставке 13 или 15 процентов при доходе свыше 2,4 миллиона рублей либо стать самозанятым и платить по ставке 4 процента при сдаче жилья физлицам и 6 процентов для юрлиц. В первом случае необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ, при статусе самозанятого этого не требуется - чек формируется через приложение, однако существует ограничение по годовому доходу. Если сдается несколько квартир, эффективнее использовать формат индивидуального предпринимателя на УСН. Налог при этом рассчитывается либо с дохода по ставке 6 процентов, либо с прибыли по 15 процентам.
В случае нарушения размер штрафа составит 20 процентов от суммы задолженности. Если будет доказано, что налоги не уплачивались умышленно, сумма вырастет до 40 процентов и будет включать пени. Штраф могут наложить и при отсутствии декларации, даже если сумма дохода оказалась небольшой. Получить штраф можно также, выбрав неподходящий налоговый режим, к примеру, если фактический доход превышает лимиты для самозанятых.
Распознать арендодателя могут и при наличных расчетах по косвенным признакам, отметил эксперт, а регулярную сдачу нескольких квартир могут счесть предпринимательской деятельностью, что влечет дополнительные обязательства. Зачастую о деятельности собственника в налоговую сообщают и недовольные арендаторы. Для того, чтобы установить факт аренды, договор не требуется - это подтвердят перепиской, переводами и свидетельскими показаниями. «Главная ошибка собственника - рассчитывать, что такой доход останется незамеченным», - заявил Шумейко.
Ранее эксперты разъяснили, требуется ли согласие соседей на сдачу квартиры в аренду. Закон не обязывает собственника получать с соседей письменное согласие, однако необходимо соблюдать их интересы и нести ответственность за квартирантов.